Сдача жилья в аренду — один из способов увеличить доход с помощью недвижимости. Подойдите к вопросу ответственно: это позволит в будущем избежать трудностей, связанных с оплатой или порчей имущества. Расскажем в статье, какие нюансы стоит учесть и какие документы нужно подготовить.
Подготовьте квартиру к сдаче
Оцените внешний вид квартиры. Почините сантехнику, сделайте, если требуется, косметический ремонт и уборку перед показом недвижимости будущим квартиросъемщикам. Квартира может быть как с мебелью, так и без. Желательно приобрести минимум необходимой на первое время проживания меблировки и оборудования.
Если квартира будет полностью готова к заселению, вы сможете сдать ее быстрее. Состояние и укомплектованность недвижимости также играют важную роль при ценообразовании.
Определите ежемесячный платеж за квартиру
За какую сумму сдать помещение? Установленная вами цена — это дорого или дешево? Вы сможете ответить на эти вопросы, изучив рынок аренды недвижимости. В этом помогут профильные сайты: «Циан», «Авито» и другие. Обратите внимание на стоимость арендного жилья, аналогичного вашему, оцените его состояние и наличие мебели, вид из окна, доступность инфраструктуры.
Как сдать квартиру выгодно? Стоит ли покупать телевизор квартирантам
Все эти факторы влияют на арендную ставку. Например, аренда однокомнатной квартиры с видом из окна на парк может стоить на 10-15% дороже, чем аренда такой же квартиры с видом на парковку или стройку. Анализ рынка позволит вам оценить приблизительный ежемесячный платеж.
Подготовьте необходимые документы
Владельцу недвижимости следует подготовить:
2 документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права);
3 документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи);
4 договор аренды или найма.
Часто понятия «наем» и «аренда» воспринимаются как синонимы, но это не так. Понятие «наем» жилья обозначает сдачу недвижимости частному лицу для проживания, а «аренда» используется для обозначения сдачи помещения юридическому лицу.
5 Дополнительные документы (при необходимости):
Если квартира принадлежит нескольким владельцам, собственники могут совместно подписать договор. Еще один вариант — получить от каждого из них письменное согласие на сдачу жилья.
Если совладелец несовершеннолетний, нужно получить письменное разрешение органов опеки. В случае, когда несовершеннолетний зарегистрирован в помещении, но не является собственником, такое разрешение не нужно.
Если жилье находится в социальном найме, то сдать его можно только по договору поднайма. В этом случае требуется согласие уполномоченного органа, действующего от имени собственника жилого помещения (государственного или муниципального жилищного фонда), а также проживающих совместно с нанимателем членов семьи.
Если жилье находится в ипотеке, для оформления договора потребуется письменное согласие банка.
Составьте договор аренды или найма
Грамотно составленный и понятный договор — половина дела! Он позволит учесть интересы обеих сторон, а также оградить собственника жилья от негативных последствий. Важно сделать договор подробным и четким. Включите в договор следующие данные:
Почему нельзя сдавать свою квартиру семейной паре?
адрес и основные характеристики помещения (этаж, площадь; количество комнат);
предмет договора аренды или найма;
паспортные данные арендодателя и арендатора;
реквизиты правоустанавливающих документов;
размер депозита и условия его возврата;
размер ежемесячного платежа, сроки уплаты, условия пересмотра суммы;
срок аренды или найма (максимальный срок договора найма — 5 лет (ст. 683 ГК РФ), срок договора аренды не ограничен (ст. 610 ГК РФ));
частота и условия визитов собственника;
основания для расторжения;
приложения, например, акт приема-передачи жилья;
реквизиты сторон, место для подписи.
После заключения договора собственнику необходимо зарегистрировать квартиросъемщиков по месту пребывания. Исключение — граждане, прописанные в том же регионе, где находится арендованная квартира. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца. За несоблюдение срока подачи оштрафуют на 5 000 рублей. Уклонение от заключения договора будет грозить штрафом от 1 500 до 2 000 рублей.
Найдите арендаторов
Найти жильцов для долгосрочной аренды можно, разместив объявления на профильных сайтах или в социальных сетях. Если вы не хотите заниматься процессом поиска, предоставьте подбор риелтору. Перед сдачей жилья соберите информацию о потенциальных жильцах. Поищите информацию в интернете, запросите справку о доходах — это позволит оградить себя от неплатежеспособных и недобросовестных арендаторов.
Частые ошибки сдающих квартиру в аренду
Собственники допускают следующие ошибки:
1 Не составляют акт приема-передачи жилья к договору.
Этот документ обезопасит владельца от недобросовестных арендаторов. В случае расторжения договора по акту легче будет определить, все ли вещи и оборудование на месте.
2 Не уточняют в условиях договора, какие коммунальные платежи включены.
Уточнение этой важной детали поможет избежать путаницы и споров. Владелец может включить оплату всей квитанции или, например, только воду и электроэнергию.
3 Не включают депозит.
Депозит — это своеобразная «страховка» арендодателя в случае порчи имущества или нарушения условий съема со стороны квартиросъемщиков. Как правило, сумма депозита равняется размеру ежемесячного платежа за проживание. При расторжении договора он должен быть возвращен, если все расчеты были проведены, квартира находится в удовлетворительном состоянии, а мебель и оборудование на месте.
4 Не прописывают условия проживания.
Важно прописать, могут ли в квартире проживать семьи с маленькими детьми, животными или третьими лицами.
5 Не указывают в условиях договора запрет на заключение договора поднайма.
Недобросовестный квартиросъемщик в таком случае может использовать помещение, например, для посуточной аренды жилья. Это повлияет на внешний вид помещения, может привести к конфликту с соседями и к другим нежелательным последствиям.
6 Не проводят проверки.
Навещать арендаторов без предупреждения нельзя, но можно указать в договоре условия и периодичность таких проверок. Это позволит избежать неприятных сюрпризов, вовремя обнаружить нарушения договора. Также стоит проверять, оплачиваются ли коммунальные счета.
Оплачивайте налоги
Сдача квартиры в аренду или в наем — доход, который облагается налогами. Существует несколько способов сдать жилье законно, заранее решите, какой из них вы будете использовать:
Регистрация ИП, работающего по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%.
Регистрация ИП и приобретение патента на сдачу недвижимости.
Патент — это система налогообложения для ИП. Государство устанавливает примерный годовой доход предпринимателя. Стоимость патента составит 6% от этой суммы. ИП будет освобожден от других налогов, например, от налога на недвижимость.
Получение статуса самозанятого.
Самозанятый должен оплачивать налог на профессиональный доход — 4% (сдача физическому лицу) или 6% (сдача юридическому лицу или ИП).
Уплата налогов на доходы физического лица (НДФЛ).
Собственник должен ежегодно сдавать налоговую декларацию, сумма налога составит 13% от дохода. Если вы являетесь нанимателем жилья по договору социального найма, то сдать недвижимость можно только как физическое лицо.
А если не платить налоги?
Отсутствие договора аренды или найма не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов. ИФНС в случае обнаружения нарушения имеет право:
1 Требовать оплату налогов за последние 3 года.
2 Наложить штрафы:
за просрочку сдачи налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей.
за неуплату налога в размере 20% (неумышленное уклонение) или 40% (умышленное уклонение). Умысел доказывают сотрудники инспекции.
3 Начислить пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки Центрального Банка за каждый день просрочки.
4 Завести уголовное дело (согласно ст. 198 УК РФ).
Например, налоговая служба доказала, что собственник умышленно не уплачивал налоги как физическое лицо. Если ежемесячный платеж по квартире составляет 40 000 рублей, размер выплаты будет такой:
• Оплата налога: 40 000*36*0,13=187 200 рублей.
• Просрочка сдачи декларации: 40 000*36*0,05 = 72 000 рублей, так как сумма превышает 30% от суммы неоплаченного налога, то штраф составит 56 160 рублей.
• Штраф за уклонение от налогов: 187 200*0,4=74 880 рублей. Общая выплата составит: 318 240 рублей, т.е. доход от 8 месяцев сдачи квартиры, без учета пени, судебных и других дополнительных расходов. Другими словами, сдача квартиры неофициально будет стоить собственнику гораздо дороже своевременной уплаты налога.
Можно ли расторгнуть договор досрочно
Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды возможно расторгнуть досрочно по инициативе арендодателя, если арендатор:
нарушает условия договора;
существенно ухудшает имущество;
не вносит арендную плату в установленные договором сроки более двух раз подряд;
не производит капитального ремонта имущества, при условии, что такая обязанность и сроки выполнения прописаны в договоре.
Собственник имеет право требовать расторгнуть договор досрочно только после письменного предупреждения.
Что ждет в будущем рынок арендного жилья?
Минстрой разрабатывает проект по созданию государственной системы учета договоров аренды или найма. Платформа предоставит участникам варианты договоров, порекомендует размер арендной платы на основании аналитических данных. Особенно интересно, что благодаря новому проекту можно будет провести проверку недвижимости, собственника или арендатора. Система позволит сделать процесс найма и аренды жилья прозрачнее, надежнее для всех участников сделки.
Подойдите к сдаче квартиры ответственно. Пропишите все требования и условия найма или аренды в договоре, учтите нюансы, заранее выберите способ уплаты налогов. Это позволит свести риски и возможные потери к минимуму.
Источник: domrfbank.ru
Что должно быть в квартире для долгосрочной аренды
В съемной квартире предполагается определенный набор вещей и удобств в зависимости от ее класса. Рассмотрим, что входит в «базовую комплектацию» арендуемого жилья.
- Аренда недвижимости
- Другие рубрики
Все рубрики
- Все статьи о недвижимости
- Покупка и продажа
- Кредитование. Ипотека
- Аренда недвижимости
- Технология строительства
- Ремонт и дизайн интерьера
- Выбор квартиры в новостройке
- Все новости недвижимости
- Новости застройщиков
- Прогнозы. Аналитика. Тенденции
- Конференции и события
- Тесты
Арендатор зачастую ожидает, что в квартире будет определенная мебель, техника и сопутствующие предметы интерьера. Тем не менее многое зависит от того, на какой промежуток времени сдается квартира, и в каком ценовом сегменте она представлена. В тексте рассмотрим, как «фаршировка» квартиры может повлиять на ее ликвидность и что входит в базовую комплектацию арендуемого жилья.
Мебель для долгосрочной аренды
Вопрос наличия мебели считается спорным при долгосрочной аренде. Одни уверены, что интерьер необходимо обставить диванами, креслами и шкафами в нейтральных тонах, другие – что современные арендаторы уже заезжают со своей мебелью. О чем собственнику уж точно стоит позаботиться – оборудованная кухня. Она включается в себя гарнитур с системами хранения и нишами под встраиваемую технику, стол и стулья.
Тем не менее наиболее оптимальной меблировкой квартиры считается:
- шкаф-купе;
- раскладной диван и/или кровать;
- кресла;
- письменный и журнальный столы.
В зависимости от стиля интерьера помещения еще могут комплектоваться комодами, танкетками, прикроватными столиками, пуфами и стеллажами. Будуар или полноценная гардеробная будет актуальна в квартире со свежим ремонтом.
Кроме того нельзя забывать и о состоянии предложенной арендатору мебели. Собственнику стоит проверить исправность каждого предмета, починить, что можно. Старые и расшатанные экземпляры лучше вывезти и не отпугивать арендаторов. Вместо них можно купить современную и функциональную мебель массового производства или бывшую в употреблении. При этом предметы меблировки не должны загромождать все пространство – арендатору захочется поставить свои личные вещи и детали интерьера.
Обязательно указывайте в объявлении полную комплектацию помещений, прилагая детальные фотографии. Если вы можете вывезти часть мебели, то обязательно упомяните этот момент.
Бытовая техника для долгосрочной аренды
Бытовая техника в съемной квартире как и ее качество напрямую зависят от класса предлагаемой недвижимости. Так, если говорить о квартире эконом-класса минимальным обязательным набором будут:
- холодильник;
- телевизор;
- кухонная плита;
- стиральная машина.
Если же речь идет об уровне «комфорт», то к перечню добавляются СВЧ-печь, один кондиционер и вытяжка. В квартирах бизнес- и элит-класса бытовой техники должно быть достаточно для полноценного комфортного проживания, поэтому здесь нелишним станут:
- посудомоечная и сушильная машины;
- сплит-система в каждой комнате;
- автономное отопление;
- вытяжка;
- кофемашина и прочее.
Бренд бытовой техники также полностью зависит от класса квартиры и ее ценового сегмента.
Освещение в съемной квартире
В съемных квартирах часто не хватает уюта. Во многом это происходит из-за непродуманной системы освещения. Одного потолочного светильника или люстры на всю комнату уже давно недостаточно. Каждую зону в комнате необходимо обеспечить своим источником света – для вечернего чтения, приема гостей, работы, отдыха, приготовления или приема пищи.
Сделать качественную систему освещения можно во время ремонта. Если изменения в электросети и отделку вноситься не будут, то от штробления стен избавит использование LED-светильников на батарейках, шинных систем освещения, светодиодных лент и токопроводов. Еще варианты – торшеры и настольные лампы. Только для этого потребуется должное количество розеток.
Дополнительные детали
Чаще всего арендаторы предпочитают выбирать провайдера интернета и телевидения самостоятельно. Тем не менее стоит иметь в виду, сколько стоит услуга подключения и какие варианты есть в вашем доме.
Кроме того вы можете наполнить интерьер (в разумных пределах) приятными элементами декора:
- занавески;
- зеркала;
- аксессуары для ванной комнаты;
- несколько картин или постеров;
- яркая посуда или разделочные доски.
Важно помнить, что вкусы владельца и арендатора могут не совпадать, поэтому атмосферу в квартире стоит сохранять максимально нейтральной. К тому же большое количество декора легче случайно повредить, а значит – станет вопрос выплаты страхового залога.
Не забудьте поставить или отремонтировать входную дверь, установив туда качественные замки. Если у вас первый этаж – установите металлические решетки.
Подготовка квартиры под посуточную и долгосрочную аренду: основные различия
Комплектация квартиры во многом зависит от того, на какой промежуток времени она будет сдаваться. Так, жилье для посуточной аренды всегда сдается с удобной, комфортной и функциональной мебелью и максимумом спальных мест. Комнаты должны быть оборудованы всей необходимой бытовой техникой. Также квартиросъемщика обеспечивают необходимым постельным бельем, полотенцами и косметическими средствами.
Арендатор посуточной квартиры должен быть в комфорте и вряд ли у него будет возможность взять с собой удобный матрас или жидкое мыло. Так, жилье без мебели и только холодильником и печью из техники бессмысленно размещать в разделе посуточной аренды. На такой вариант желающие вряд ли найдутся.
С долгосрочной арендой все немного сложнее. Чаще всего, арендаторы снимают такие квартиры на срок от 2-3 месяцев до нескольких лет. И их приоритеты к комплектации жилья другие по сравнению с посуточной арендой. Это зависит от таких факторов:
- личные предпочтения;
- финансовые возможности;
- наличие своей техники или мебели;
- готовность купить недостающей элемент обстановки.
Поэтому собственнику перед тем, как заниматься обустройством квартиры, необходимо определить, для кого она будет сдаваться – уровень дохода, социальный статус и прочие качества арендатора. Без сомнения, жилье со стильным интерьером, хорошей планировкой, комфортной мебелью и новой техникой привлечет намного больше постояльцев, чем потеки на стенах и потолке, неисправная сантехника и барахлящий холодильник. Но в тоже время, не всегда оправдано делать излишние инвестиции в арендуемую недвижимость.
В долгосрочную аренду, чаще всего, сдаются квартиры эконом-класса. Они располагаются во вторичном жилом фонде – сталинки, хрущевки, брежневки и прочие типовые многоэтажки, построенные более 40 лет назад. Свежий ремонт в таких квартирах не так часто встречается, поэтому оптимальным считается до того как сдавать квартиру в аренду сделать хотя бы косметический ремонт. Это повысит привлекательность объекта, уменьшит износ поверхностей и обезопасит собственника от форс-мажорных ситуаций.
Квартиры в новостройках всегда сдаются с ремонтом. И комплектация такого жилья должна соответствовать предложенному классу. В целом ликвидность квартиры под аренду зависит не только от местоположения, но и от ее обустройства. Удобная мебель, брендовая бытовая техника и несколько милых аксессуаров способны заметно увеличить арендную ставку.
Источник: dom.ria.com
Как правильно подготовить квартиру для сдачи в аренду
Даже небольшой косметический ремонт при подготовке квартиры для сдачи в аренду и удачная расстановка мебели повысят арендную ставку на 10-30%. Это позволит вам самостоятельно быстрее находить арендаторов. Ошибки, допущенные при подготовке жилья, наоборот, могут отпугнуть потенциальных квартирантов. В случае, если вам требуется сдать или снять квартиру быстро, безопасно и без лишних хлопот, я как частный риэлтор оказываю такие услуги по аренде и помогу вам найти хороший вариант!
Ремонту — быть!
Подавляющее число квартир нужно ремонтировать, перед тем как впускать в них квартирантов. Но речь идет о недорогом косметическом ремонте. Высококачественные основательные ремонтные работы есть смысл проводить в том случае, если квартира находится близко к центру города, и вы намерены сдавать ее людям с доходом выше среднего.
При ремонте арендованного жилья лучше руководствоваться соображениями минимализма и практичности. Существует правило: не инвестировать в ремонт эконом жилья сумму большую, чем можно заработать на аренде за пару месяцев, ремонт дорогой квартиры лучше сделать качественно, но расходовать не более стоимости годовой аренды.
Если квартира совсем скромная и ваши потенциальные квартиранты – студенты и рабочие, тогда лучше ограничиться минимумом ремонтных работ. Исправив сантехнику, поклеив новые обои, освежив покраску и постелив на пол линолеум, вы потратите немного, зато жилье полностью преобразится.
Такие предметы интерьера как ковры, бабушкин хрусталь, коврики, стенки, покрывала — это основные источники скопления бытовой пыли, на которую у арендаторов может быть аллергия. К тому же, не всем нравятся ковры во всех комнатах, хрусталь, картины и прочая чрезмерная роскошь.
Если вашими арендаторами будут люди с высоким доходом, то к ремонту квартиры и строительным материалам предъявляются повышенные требования. Следует использовать только качественные современные материалы, а стилю интерьера уделить больше внимания. Поэтому есть смысл обратиться к профессиональному дизайнеру, который поможет сделать жилье действительно комфортным и современным.
На чем нельзя экономить
В любом жилье, даже сдаваемом по самой низкой цене, все должно быть качественным и исправно работать. Это относится к сантехнике, канализации, трубам с горячей и холодной водой, электропроводке, розеткам. Если все-таки произошла авария, то вся ответственность ложится на владельца квартиры, а не на арендатора.
Когда квартира готовится для сдачи в аренду, стоит заменить некачественную или протекающую сантехнику, повесить новые шторы, обновить плитку в ванной и санузле, проверить розетки. Главное – чистота и соответствие заявленной цене аренды, потому что неопрятный вид плитки, вываливающиеся розетки и текущий кран не привлекут ни одного арендатора.
Меблировка и оснащение техникой
Зачастую квартира сдается с меблировкой. Многие арендаторы предпочитают сами покупать мебель, но если она уже есть в квартире, то стоит позаботиться о том, чтобы все ее предметы были современными, практичными и функциональными. При этом необязательно покупать дорогую мебель, но лучше избавиться от диванов и стульев советского образца.
Если сдаваемая квартира находится в среднем ценовом сегменте, то для обстановки рекомендуется приобрести компактную мебель. В квартире обязательно должны быть кровать (или диван), платяной шкаф, стол, стулья и тумбочка. Кухню можно оборудовать недорогим гарнитуром, плитой и поставить туда обеденный стол и стулья.
Квартирантов необходимо обеспечить кухонными принадлежностями: сковородка, пару кастрюль, минимум на двоих — набором чашек и тарелок, ложек и вилок.
Оснащение квартиры бытовой техникой может зависеть от уровня квартиры. Недорогое жилье предполагает наличие только самого необходимого: холодильника, варочной плиты, и телевизора, а бонусом может стать микроволновая печь или стиральная машинка.
Жилье более высокого ценового сегмента может содержать больше бытовой техники.
В такой квартире квартиранты ожидают увидеть:
- стиральную машинку-автомат,
- хорошую кухонную вытяжку над плитой,
- интернет с доступом по Wi-Fi,
- электрический утюг,
- фен,
- DVD-проигрыватель,
- современный чайник,
- другая мелкая бытовая техника.
Подготовка квартиры для сдачи в аренду требует особого подхода, если сдаете квартиру бизнес или элит класса. В этом случае нужно позаботиться о полном оснащении квартиры всей необходимой в быту техникой, включая кондиционер и посудомоечную машину. Причем речь идет о надежной качественной технике топовых марок.
Владельцу квартиры нужно освободить её от своих вещей! Квартиросъемщики точно не будут в восторге от запертого шкафа с хозяйскими вещами и захламленного балкона. Поэтому заранее освободите квартиру от ненужных вещей и мебели, нужные – вывезите. Затем проведите генеральную уборку.
Мелочи имеют значение
Все, что для вас дорого и ценно в сдаваемой квартире, лучше оставьте себе. Симпатичные предметы интерьера, создающие уют — репродукции, цветы, простая ваза, несколько книг классиков или современных писателей и другие мелочи, которые придают комнатам приятный вид, лучше оставить. Все это поможет произвести на потенциальных арендаторов хорошее впечатление и скорее всего, вызовет интерес.
Важно! В договоре аренды обязательно перечислите мебель и бытовую технику, которая находится в сдаваемом жилье. Опись имущества желательно подкрепить фотографиями, подтверждающие их наличие и текущее исправное состояние. А во избежание лишних споров и трат, пропишите условия компенсации за порчу мебели и бытовой техники, потому как довольно таки часто арендаторы что то ломают. Если требуется, Вы можете подробнее прочитать про депозит при аренде квартиры а также про акт, договор и амортизационные издержки.
Источник: 1kvartiravmoskve.ru