На практике договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по ряду оснований. В частности, договор купли-продажи дома или квартиры можно расторгнуть двумя путями:
— по согласию сторон или
— в судебном порядке.
Частью 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что стороны сделки могут добровольно подписать письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости, если на это имеется их волеизъявление. В некоторых случаях данное условие может быть предусмотрено ранее заключенным договором купли-продажи либо об этом прямо указано в законе.
В остальных случаях заинтересованная в расторжении договора купли-продажи сторона может обратиться в суд по месту нахождения имущества с иском о принудительном расторжении договора. Как правило, суд рассматривает и удовлетворяет подобный иск в том случае, если стороной будут заявлены правильные основания, позволяющие установить факт нарушения договора или закона одной из сторон или обеими сторонами.
Например, если между продавцом и покупателем заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому существовала отсрочка или рассрочка платежа и впоследствии покупатель не выполнил обязательство по своевременной оплате, продавец вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, указав период неоплаты и долг. В принципе, будет достаточно, чтобы покупатель просрочил выполнение обязательств более, чем на 1 месяц. Для этого заинтересованная в расторжении договора сторона может направить покупателю претензию, в которой указать причины расторжения договора и требования.
Признание договора купли-продажи недействительным
Направление претензионного письма позволит установить факт необоснованного уклонения от выполнения обязательств стороной и сократить время рассмотрения спора в суде. В некоторых случаях обязательный досудебный порядок урегулирования споров прямо указывается в договоре, и в этом случае направлять претензию или письмо уведомление о расторжении договора необходимо в обязательном порядке, ссылаясь на пункт договора купли-продажи недвижимости.
Добровольное расторжение договора
Если в договоре купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества не указано, что он прекращает действие (отменяется) в случае наступления определенных обстоятельств (невозможность перерегистрации права собственности, арест имущества продавца, несоответствие документов и пр.), то заинтересованная в расторжении договора сторона может предложить расторгнуть договор добровольно, указав срок и условия его расторжения.
Для этого направляется письмо-предложение, к которому прикладываются 2 экземпляра соглашения о расторжении договора, либо стороны могут подписать такое соглашение у госрегистратора в Росреестре. После подписания соглашения заинтересованная сторона подает соглашение на регистрацию. При этом присутствие второй стороны может быть необязательным, если документ подписан сторонами, а их подписи удостоверены нотариусом. Кроме того, такое соглашение могут подписать представители сторон на основании нотариальной доверенности. После регистрации соглашения в Росреестре сделка будет отменена, соответственно регистрационная запись о праве собственности покупателя на недвижимость аннулирована.
Какие требования могут выставлены при добровольном расторжении договора:
1. Возврат покупателю денежных средств, ранее уплаченных по договору купли-продажи имущества в полном объеме.
2. Возврат недвижимого имущества продавцу в надлежащем состоянии.
3. Оформление акта возврата (приема-передачи) имущества.
Почему лучше расторгнуть договор купли-продажи до судебного спора:
Во-первых, бремя по содержанию недвижимого имущества перейдет к продавцу, т.к. не будет находиться в собственности покупателя (не нужно оплачивать налоги или коммунальные платежи).
Во-вторых, при рассмотрении спора сам факт возврата имущества будет доказан, и суд удовлетворит иск о взыскании затрат (убытков) с второй стороны.
Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:
1) Нарушение сроков выполнения обязательств;
2) Нарушение прямых обязательств;
3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)
Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.
Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи
Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.
На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).
Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.
Практика и риски
В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.
Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.
В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.
Источник: www.mosaltair.ru
Расторжение договора купли-продажи недвижимости
Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.
Вам помогут документы и бланки:
- Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?
- Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?
- Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости
- Уведомление о расторжении договора
- Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости
- Итоги
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?
Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:
- соглашение сторон;
- судебное решение.
Вы можете найти образцы следующих договоров в наших статьях:
- Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости;
- Образец договора купли-продажи с обременением;
- Образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи.
При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:
- судьбы уже выплаченного задатка;
- оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.
Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:
- существенное нарушение условий договора одной из сторон;
- прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.
Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.
Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.
Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.
Сделка может считаться недействительной в случаях:
- противоречия положений договора нормам законодательства;
- недееспособности одной из сторон сделки;
- заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
- несоблюдения прав третьих лиц.
Об особенностях расторжения договора купли-продажи недвижимости рассказали эксперты КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и читайте о нюансах ситуации для покупателя и для продавца. Это бесплатно.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?
Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.
Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:
- Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
- Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.
Порядок регистрации договора купли-продажи недвижимости описали эксперты КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ к системе и переходите в Готовое решение.
После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.
Как написать уведомление о расторжении срочного трудового договора, мы писали здесь.
Как расторгнуть договор поставки, можно прочитать в статье.
Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости
При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.
1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.
2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.
3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:
- о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
- прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
- отсутствии претензий сторон друг к другу.
Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.
4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.
Когда можно получить повторно вычет НДФЛ за квартиру, мы писали в статье.
Уведомление о расторжении договора
Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.
Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.
В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:
- Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
- Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
- Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.
Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.
Об упрощенном порядке получения имущественного вычета мы писали в статье.
Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости
Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.
Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.
Итоги
Расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.
Источник: nalog-nalog.ru
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Причин для расторжения любого договора может быть масса, но не зависимо от этого, ни одна из сторон не хочет оказаться в убытке, потерять часть того, что ей полагалось или на что она уже была настроена. Из-за этого и возникают разногласия в процессе расторжения сделок, уладить которые полюбовно не всегда выхолит.
Артемьев Ярослав · 2023-04-01 23:19:10
- Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
- По соглашению
- По решению суда
- Резюме
- Комментарии
Все вопросы, что касаются недвижимости очень серьёзные и важные, ведь накануне не малая сумма денег. Поэтому, каждая из сторон взаимоотношений желает, чтобы всё прошло гладко, без непредвиденных ситуаций и максимально выгодно для каждой из сторон.
Но на практике нередки случаи, когда сделка по недвижимости срывается и причиной тому могут быть самые различные ситуации. Бывает, что уже после заключения договора, получается найти иной, более выгодный и подходящий вариант. Так же, продавец не смог передать в обозначенные сроки и должном состоянии жильё. Или может вы и есть тот самый продавец, который нашёл иной, более сговорчивый покупатель?
Независимо от того, какая ситуация возникла именно у вас, общее у них у всех будет то, что одна из сторон будет хотеть расторгнуть договор купли-продажи. Если ситуация складывается таким образом, что этого желает и иная сторона, то всё просто замечательно: остаётся заключить соглашение и закончить с этим. Но что же делать, если одна из сторон взаимоотношений не желает ни чего расторгать? Как в такой ситуации действовать и при этом по максимуму избежать негативных последствий?
Отличный план действия для любой ситуации и расторжения договора в итоге может предложить только профессионал своего дела.
Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Согласно действующего законодательства, расторжение договора купли-продажи допустимо исключительно в таких двух случаях:
- по соглашению сторон — в данном случае обе стороны взаимоотношений согласны и не имеют к иной стороне ни каких претензий;
- по решению суда согласно иску одной стороны договора, в том случае, когда иная сторона существенно нарушила прописанные условия сделки.
Существенное нарушение сделки — это ситуация, при которой пострадавшая сторона в большей части лишается того, на что она могла бы претендовать в результате её свершения. На деле это может быть ситуация, при которой покупатель, после получения в свою собственность объекта недвижимости, полностью или частично не выплатил продавцу выкупную стоимость. Или, уже после подписания договора сторонами, у объекта недвижимости были обнаружены скрытые недостатки.
Согласно действующего законодательства предусмотрено расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по взаимному согласию или решению суда из-за существенных изменений обстоятельств, на которых основывалось изначальное заключение сделки. Под существенными изменениями обстоятельств принято понимать изменение ситуации настолько, что в случае возможности это всё предвидеть, сделка вообще не была бы подписана или подписана, но на совершенно иных условиях.
Из вышеуказанной информации можно сделать первый вывод: отмена сделки возможна по соглашению сторон или по решению суда. Расторгнуть договор в одностороннем порядки, при котором вторая сторона лишь ставится об этом в известность, по закону запрещено.
Достаточно принципиален и сам момент расторжения договора. Сделать это предоставляется возможным только до того момента, пока обе стороны не исполнят свои обязательства по сделке:
- покупатель не заплатил указанную в договоре сумму сделки;
- в Реестре не оформлена передача прав собственности на покупателя.
При этом, если только одна из сторон выполнила свои обязательства по сделке, то её всё ещё можно расторгнуть. К примеру, регистрация права на квартиру в Росреестре, но отсутствие оплаты продавцу обозначенной в договоре суммы, позволяет расторгнуть подписанное ранее соглашение.
Поэтому, вторым выводом в данной ситуации будет: законодательство не запрещает расторгать договор купли-продажи недвижимости, как до момента регистрации в Росреестре, так и после её прохождения. В данной ситуации суду будет необходимо не только расторгнуть такой договор, но и приостановить зарегистрированное в Росреестре прав собственности покупателя.
По соглашению
Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон может представлять собой, как достаточно простой процесс, так и может стать очень затратным. В данном случае очень важно общее желание каждой из сторон расторгнуть сделку, если при этом ни у кого нет ни каких претензий. Если же такие претензии есть и устранить их никак не получается, то придётся обращаться в суд для, решения конфликтной ситуации. Если же сторонам удалось найти обоюдное решение своих проблем, составляется соглашение о расторжении договора.
Форма соглашения должна быть такой же, что присуща расторгаемому договору. Иными словами, если договор оформлялся у нотариуса, то соглашение должно быть тоже удостоверено у него. В ином случае, соглашение может быть составлено в стандартной письменной форме.
В случае подачи пакета документов для регистрации прав в Росреестр, до момента внесения записи в ЕГРН, процедура должна быть отменена. Процесс рассмотрения заявления касательно перехода прав останавливается на основе подачи нового заявления, которое подаётся каждой из сторон сделки по купле-продажи или направленного нотариусом (в случае подачи первоначального заявления через него). На основании нового заявления регистрационный орган прекращает процесс регистрации и уведомляет каждую из сторон о данной ситуации посредством соответствующего решения, в котором обозначается причина и дата.
В результате, стороны могут рассчитывать на возврат половины суммы от ранее уплаченной гос пошлины.
По решению суда
Если сравнивать расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению, с таким же расторжением, но по решению суда, то второй вариант по праву можно назвать более сложным и трудоёмким. Такая процедура состоит из досудебного и судебного порядка. На самом деле, всё очень сложно, как и кажется на первый взгляд. Но с этим ничего не поделаешь, всего лишь можно разбить на этапы процесс расторжения договора купли-продажи квартиры по требованию продавца или покупателя через суд.
Шаг 1. Направляется требование в суд о расторжении ранее подписанный сделки
Согласно действующего законодательства предусмотрен обязательный досудебный порядок. Подать требование о расторжении договора в суд можно только после того, как от иной стороны был получен отказ на ваше предложение о расторжении договора или же ответ на ваше предложение не поступил в сок, обозначенный вами в предложении или установленный законодательством, договором, а в случае его отсутствия в срок равный 30 дней.
Несмотря на то, что требование может составляться в свободной форме, лучше всего составит его в виде письма, которое было направлено иной стороне взаимоотношений заказным письмом с уведомлением о вручении или в любой иной способ, который бы позволил подтвердить факт такой отправки.
При несоблюдении досудебного порядка, отказаться от договора купли-продажи через суд не получится. Судом будет вынесено определение о возврате иска заявителю. После направления второй стороне требования и получения на него отказа, можно будет обратиться в суд ещё раз.
Шаг 2. Подготовка иска и пакета документов
Основная цель, при подаче иска в суд – расторгнуть ранее подписанный договор и вернуть имущество обратно каждой из сторон. В случае, если в роли истца выступает продавец, то он будет требовать вернуть квартиру, если же покупатель, то деньги.
В пакете документов, который прилагается к иску, должны быть:
- копия самого договора;
- копия документа, который подтвердит факт перечисления денежных средств (если в роли истца выступает покупатель);
- копия передаточного акта на недвижимость (если в роли истца выступает продавец);
- копия требования о расторжении сделки и подтверждения его отправки ответчику;
- уведомлении о отправки копии иска и пакета документов ответчику (нововведение с 01.10.2019 года);
- доверенность (если в процессе принимает участие представитель);
- подтверждение уплаты госпошлины и иная документация.
Важно уплатить госпошлину. Сумма к уплате непосредственно будет зависеть от стоимости спорного имущества. При этом, максимальная м=сумма госпошлины к уплате может составить 60000 рублей.
Шаг 3. Подача иска
Составленное заявление подаётся в районный суд, где расположен объект спора (квартира). Одновременно с иском подаётся ходатайство о применении мер обеспечения иска, которое будет гарантировать, что ответчик не сможет ни как распорядиться спорным имуществом до момента вынесения судом решения.
Шаг 4. Ожидаем дату назначения заседания и приходим в обозначенный день и время в суд
Очень важно посещать все судебные заседания лично или направлять на них своего представителя. Это позволит вам при необходимости дать суду соответствующие объяснения, представить дополнительные доказательства в вашу пользу. В случае удовлетворения судом вашего иска и отсутствия его обжалования данного судебного решения со стороны ответчика, оно вступает в силу через месяц с даты его вынесения.
Шаг 5. Обращаемся в Росреестр
В случае перехода прав на квартиру к покупателю, а вы выступаете в данной сделке продавцом, обращаетесь в Росреестр с решением суда. На основе судебного акта будет прекращены все права собственности покупателя, а сама квартира вернётся в собственность продавца.
Резюме
Вся изложенная выше информация представляет собой универсальную модель. На практике, конечно не обходится без возникновения ряда вопросов и иных жизненных ситуаций, которые могут непосредственно влиять на саму сделку и весь процесс её расторжения. Частым бывает вопрос, связанный с возможностью расторжения договора купли-продажи по ипотеке. Это всё возможно, но необходимо будет так же расторгать и договор по ипотеке.
А можно отказаться от сделки, если в тоге недвижимость не понравилась? К сожалению, но нет, ведь перед сделкой покупатель должен был проявить максимальную предусмотрительность. В случае возникновения ряда иных вопросов по данной теме, лучше всего обратиться к специалистам своего дела.
Источник: prav.io